Dentro de los distintos métodos de valoración de inmuebles descritos en la Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo, el perito dispone del método del coste y mediante el siguiente artículo vamos a describir los principales aspectos del mismo.
Primero debemos destacar que este método será aplicable en la valoración de todos aquellos edificios en proyecto, en construcción o rehabilitación o incluso completamente terminados, determinándose un valor de reemplazamiento que podrá ser bruto o neto.
- a) Para el cálculo del valor de reemplazamiento bruto (VRB) deberemos sumar los siguientes conceptos:
-El valor del terreno: Se determinará mediante el método de comparación o mediante el método residual. Este valor se puede expresar en euros/m2 de parcela en el caso de parcelas en las que existan viviendas unifamiliares o incluso naves industriales o en euros/m2 construido para el resto de casos (viviendas, locales…)
-El coste de la edificación: Este será el coste de construcción mediante contrata, es decir, los costes de ejecución material, los gastos generales, y el beneficio industrial del constructor, el cual podremos obtener por ejemplo de constructoras, promotores o incluso publicaciones especializadas.
-Los gastos necesarios, que serán entre otros: los impuestos y aranceles, los honorarios técnicos, los costes de licencias y tasas o los gastos de administración del promotor, no debiendo incluir el beneficio de este último.
Debemos tener presente que en el caso de inmuebles en construcción no se incluirán los acopios ni el mobiliario en el cálculo del valor de reemplazamiento bruto. Es importante destacar que en el caso de tratarse de inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación los precios de las unidades de obra existentes en el momento de la tasación podrán modificarse con la evolución del mercado hasta la fecha de la actualización. Sin embargo el valor del suelo no podrá modificarse hasta la finalización de la obra, debiendo actualizarse la tasación.
- b) Para obtener el valor de reemplazamiento neto deberemos restar del valor de reemplazamiento bruto la depreciación física y funcional del inmueble terminado.
Para calcular la depreciación física disponemos de tres procedimientos:
- Mediante la estimación por parte del tasador de la vida total y residual, debiendo desglosar aquellas instalaciones o elementos de la construcción que pudieran tener diferentes vidas útiles.
- Mediante la técnica de la amortización lineal, multiplicando el valor del VRB (excluyendo el valor de mercado del terreno) por el cociente que resulte de dividir la antigüedad del inmueble entre su vida útil total y que será como máximo la siguiente:
Para edificios de uso residencial: 100 años.
Para edificios de oficinas: 75 años.
Para edificios comerciales: 50 años.
Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación económica: 35 años.
En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida útil máxima se obtendrá ponderando los plazos máximos señalados anteriormente en función de la superficie destinada a cada uno de los usos.
- Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características
Por último indicar que los elementos de un edificio seguirán el régimen de depreciación correspondiente al edificio en que se encuentren y que la depreciación funcional se calculará como el valor de los costes y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina o para corregir errores de diseño u obsolescencia.
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