Las comunidades de propietarios se engloban dentro del tipo especial de propiedad que establece el artículo 396 del Código Civil español, la propiedad horizontal, que viene regulada por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Esta ley se caracteriza porque en ella coexisten dos derechos de propiedad distintos: el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio delimitado e independiente –la vivienda– y la copropiedad compartida con los demás dueños de pisos o locales.
Así, la Ley de Propiedad Horizontal establece y reconoce determinados derechos que siempre tendrán los propietarios de una comunidad de vecinos y que son los siguientes:
- Derecho de uso y disfrute: El propietario de una vivienda o local tiene derecho a utilizar estos conforme a su destino y también tiene derecho a aprovechar los rendimientos que aquellos le produzcan. Asimismo, tendrá derecho a servirse de los elementos comunes necesarios para el adecuado uso y disfrute del local. Estos derechos se reconocen con limitaciones, como la prohibición del abuso del derecho, el respeto de las servidumbres y otras restricciones específicas del régimen de la propiedad horizontal.
- Derecho de enajenación: El propietario de una vivienda o local puede enajenar (desprenderse) el mismo mediante diversas figuras como pueden ser la venta o la donación. La limitación viene dada en tanto en cuanto la enajenación no podrá hacerse con separación de los elementos que existan en copropiedad.
- Derecho a exigir innovaciones necesarias: Cualquier propietario tiene el derecho de exigir la realización de mejoras necesarias de las zonas comunes cuando así lo requiera la adecuada conservación, seguridad, habitabilidad o accesibilidad del inmueble, siempre atendiendo a su naturaleza y características; la comunidad de propietarios tiene la obligación de llevar aquellas a cabo. Asimismo, la limitación, en este caso, vendrá dada porque ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no sean necesarios para la adecuada conservación, seguridad, habitabilidad o accesibilidad del inmueble.
- Derecho a ejercitar acciones judiciales: Los propietarios pueden ejercitar acciones judiciales que estén encaminadas a la defensa de sus derechos e intereses en relación con la propiedad de su vivienda o local. También podrán ejercitar aquellas ante situaciones que afecten al derecho general de los comuneros en casos de pasividad de la propia comunidad de propietarios.
- Otros derechos: Los propietarios tiene derecho a asistir y a participar en las Juntas de propietarios y ostentan también el derecho a voto en las mismas; tendrán privado el derecho a voto si tienen deudas con la comunidad de vecinos, excepto cuando las hubieran impugnado judicialmente o las hubieran consignado judicial o notarialmente. Un comunero tiene derecho también a pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier asunto que resulte de interés para la propia comunidad. En este caso, el propietario deberá dirigir un escrito al presidente de la comunidad en el que especifique de forma clara los asuntos que desea que sean tratados.
En lo que se refiere a la propiedad horizontal, como ya se ha visto, no sólo existen derechos, sino también obligaciones. Por ello es necesario tener claro tanto unos como otras para hacer un pleno uso y disfrute del inmueble que se posee y de lo que ello conlleva.
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