¿Es posible pedir por adelantado más de un mes de fianza? ¿Puede el inquilino subarrendar la vivienda o parte de ella? Son muchas las confusiones en torno a qué debe figurar exactamente en un contrato de arrendamiento, por ello en el post de hoy repasamos los aspectos esenciales que deben figurar en un contrato, para así evitar cualquier contratiempo y la protección tanto de los derechos como las obligaciones de ambas partes.
Los aspectos básicos que debe incluir un contrato de alquiler
El contrato de alquiler de vivienda es el documento en el que se regula la relación contractual entre el inquilino y el propietario , por lo que es conveniente que se registre por escrito y que incluya al menos los datos del inquilino y del propietario, la duración del contrato, el valor de la renta y aquellos otros acuerdos que se consideren convenientes y que queden libres entre las partes.
A continuación te mostramos los elementos esenciales que deben aparecer en este documento.
La Fianza
La fianza es una garantía equivalente a un mes de renta, que sirve para compensar los desperfectos o averías causadas por el inquilino o para el pago de los suministros tras la finalización del contrato.
Si no se ha producido ninguno de estos supuestos, el propietario está obligado a la devolución del importe total de la fianza, salvo casos justificados.
Una vez extinguido el contrato el propietario dispone del plazo de un mes desde que el inquilino le entregue las llaves para devolver la fianza, ya que si no tendrá que pagar el interés legal.
Cabe aclarar que le propietario no puede pedir por adelantado más de un mes de fianza o utilizarla para el pago de una mensualidad.
El importe de la renta
El importe de la renta puede negociarse y si no se dice nada al respecto, se debe pagar en los primeros siete días de cada mes. En ningún caso el propietario podrá exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
Actualización de la renta
La actualización de la renta debe estar sujeta a la nueva LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) del año 2013.En los contratos de alquiler posteriores a junio 2013 la LAU establece la libertad de pacto entre las partes a la hora de la actualización de la renta.
Duración del Contrato
La duración depende del propietario e inquilino. En este sentido, el propietario no puede obligar una permanencia mínima de un año, con la debida penalización.
El artículo 11.2 LAU establece desde 2013 que el arrendatario tiene derecho a finalizar el contrato una vez pasados seis meses. Si termina con anterioridad, será la ley la que fije la penalización.
Gastos
El pago de los gastos depende de las preferencias del propietario, así puede incluirlos en la renta total o, por otro lado, domiciliarlos a nombre del inquilino. Este último supuesto suele ocurrir en los alquileres de viviendas completas y de larga duración. También ambas partes puedes pactar este aspecto.
Reparaciones y Obras de Conservación de la Vivienda
Si hay que hacer pequeñas reparaciones por el uso normal de la vivienda, las debe pagar el inquilino, mientras que aquellas que sea necesarias para conservar la vivienda son de cuenta del propietario, salvo que las hubiera causado el inquilino.
Subarriendo o Cesión Inconsentidas
Puede existir un subarriendo siempre y cuando se produzca bajo el consentimiento del propietario, de lo contrario puede conllevar una terminación inmediata del contrato.
Extinción del Contrato por Incumplimento de Obligaciones
El contrato se puede extinguir por incumplimiento de obligaciones tanto del inquilino como del propietario.
Causas de incumplimiento por parte del inquilino
- Falta de pago de la renta o de otras cantidades establecidas en el contrato
- Falta de pago de la fianza o de su actualización.
- Subarriendo o cesión no consentidos.
- Realización de daños intencionadamente o de obras no consentidas.
- Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
- Destinar la vivienda a otro uso que no sea la residencia.
Causa de incumplimiento por parte del propietario
La no realización de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en buenas condiciones y la realización de perturbaciones en la utilización de la vivienda.
Cláusulas ilegales
- Retención de la fianza
- Impedir la prórroga del contrato
- Acceso al piso por parte del propietario sin previo aviso al inquilino
- El inquilino paga el 100% de las averías
- Pedir por anticipado más de una mensualidad
- Modificar la fianza o la renta fuera del marco normativo
En definitiva, un contrato adaptado a la naturaleza del alquiler, sirve como garantía frente a posibles desacuerdos, o para la protección de los derechos y obligaciones. Lo que garantiza un acuerdo de arrendamiento sin contratiempo.
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