Compradores y vendedores han de prestar especial atención a lo que en la arras se especifica
El contrato de carácter privado que se firma antes de proceder a la compra o venta de un bien se conoce como contrato de arras o, simplemente, arras. Se trata de un acuerdo con validez jurídica que refleja la voluntad de ambas partes (comprador y vendedor) de llevar a cabo la operación. Se recurre a él habitualmente cuando se trata de la compraventa de bienes inmuebles o vehículos, por ejemplo. E incluye, como muestra del compromiso contraído, un adelanto del precio del bien en concepto de señal.
¿Para qué sirve el contrato de arras?
Básicamente, sirve para garantizar que ambas partes tienen la intención de celebrar la compraventa. De hecho, tal y como apuntan desde Kenari Orbe Abogados, “con el contrato de arras se está contratando la obligación de firmar un contrato de compraventa en el futuro”. Por ello, solo recomiendan optar por firmar un acuerdo de este tipo “cuando realmente se tiene la seguridad de que se va a realizar la transacción”, tanto desde el punto de vista del comprador como del vendedor.
A su vez, en las arras se establecen parte de las condiciones que regirán el futuro contrato de compraventa. Por eso es tan importante prestar especial atención a su redacción. Kenari Orbe recuerda que, en este sentido, “la base es redactar correctamente el documento para evitar problemas, así como escoger siempre el tipo de arras que más convenga a las partes, ya que sus repercusiones en caso de incumplimiento serán diferentes en cada caso”.
¿Qué tipo de arras escoger?
Teniendo en cuenta que existen diferentes tipos de contrato de arras (penitenciales, confirmatorias y penales), la elección dependerá sobre todo de las obligaciones que se deseen imponer y contraer en caso de desistimiento.
La recomendación de Orbe en este aspecto es clara: “si se desea otorgar a los contratantes la facultad de desistir de la compraventa, habrá que decantarse por las arras penitenciales”. En este supuesto, la parte que se eche atrás en la operación perderá dinero, pero si se ha optado por las arras confirmatorias o por las penales, las consecuencias pueden ser mucho peores. Hablaríamos de tener que hacer frente a una indemnización por los daños ocasionados o, incluso, de que se exija el cumplimiento del contrato.
Los puntos clave del contrato
Además de valorar detenidamente cuál es el tipo de arras que más conviene firmar, para garantizar el éxito de la operación Orbe aconseja a compradores y vendedores revisar a fondo ciertas partes clave del contrato. Si se trata de un inmueble, habrá que fijarse muy bien en los siguientes puntos:
- La superficie concreta de la vivienda.
- Si junto a ella se adquieren inmuebles anexos (como trasteros o garajes) y cuáles son sus características.
- El precio final por el que se va a adquirir la vivienda, así como la cantidad económica que se acuerda en concepto de señal. “Se ha de especificar de forma clara que dicha cantidad es a cuenta de la compraventa de la propiedad y que se descontará del precio final de la vivienda en el momento de firmar la escritura”, apunta Orbe.
- Tiempo máximo para formalizar la compraventa.
- Las cargas que pueda tener el inmueble.
- Forma de reparto de los gastos que pudieran ocasionarse durante la operación.
Como conclusión, el contrato de arras es un acuerdo que puede ser recomendable alcanzar antes de formalizar una compraventa. Pero, antes de firmarlo, es conveniente comprobar que tanto su forma como su fondo no perjudican nuestros intereses.